El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha emitido una sentencia de gran relevancia que afecta directamente a las operaciones inmobiliarias realizadas por particulares. El fallo aclara que un vendedor sigue siendo sujeto pasivo del IVA cuando actúa en su propio nombre, por su cuenta y riesgo, incluso si delega la gestión en un profesional del sector. Esta decisión modifica el entendimiento tradicional de quién debe tributar cuando se venden inmuebles de forma aparentemente ocasional.
Es habitual que un particular decida vender un terreno procedente de una herencia o inversión antigua. Para evitar complicaciones, puede optar por contratar a un profesional que se encargue de todas las gestiones: parcelación, urbanización, promoción, comercialización y formalización de escrituras. Sin embargo, el TJUE advierte que esta estructura puede transformar una simple venta en una auténtica actividad económica sujeta a IVA, siempre que el vendedor conserve el control y el riesgo de la operación.
Según el artículo 9.1 de la Directiva del IVA, es considerado sujeto pasivo del impuesto toda persona que realice de forma independiente una actividad económica, con independencia de su forma jurídica o de si el bien proviene de su patrimonio personal.
Para determinar si existe dicha actividad económica, deben analizarse los siguientes factores:
Si la respuesta es afirmativa, el vendedor puede ser considerado empresario a efectos del IVA.
Uno de los puntos clave del caso analizado fue la intervención de un profesional inmobiliario. Aunque éste ejecutó todas las fases del proceso, lo hizo en nombre y por cuenta de los propietarios. Esta circunstancia no transfiere la titularidad del negocio, ni el riesgo económico asociado, que continúa recayendo en los vendedores.
Por tanto, aunque un tercero ejecute la operación, si el contrato de mandato y las escrituras reflejan que el beneficio y el riesgo siguen siendo del propietario, este mantiene la condición de sujeto pasivo del IVA.
El TJUE también abordó el caso de terrenos titularidad de una comunidad conyugal. En tales supuestos, la comunidad también puede ser considerada sujeto pasivo del IVA si se cumplen las siguientes condiciones:
Esto significa que no es necesario constituir una sociedad para ser considerado empresario ante Hacienda.
Un punto relevante aclarado por el TJUE es que el uso inicial del terreno no determina su tratamiento fiscal posterior. Aunque el bien provenga de una herencia o haya sido adquirido sin fines comerciales, lo que importa es la forma en que se estructura su venta.
Si el propietario lo transforma en un producto urbanizable y delega su comercialización en un profesional, el acto de venta adquiere un carácter económico, siendo suficiente para quedar sujeto al IVA.
Este pronunciamiento del TJUE subraya una advertencia importante para los particulares: la intervención de un tercero no te excluye como sujeto pasivo del IVA si tú conservas el control y el riesgo de la operación.
Por tanto, si estás planteando la venta de un inmueble:
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